住宅・不動産業界でも新たな基準つくり

規制緩和が時代の流れになり、世界標準に合わせた新たな基準づくりが各業界で急がれているが、住宅・不動産業界でも、同様の流れが進んでいる。そのワンステップとなるのが、1998年に成立した建築基準法の改正だ。改正内容が施行され、業界への影響が明確になるまでにはまだ多少の時間を要する。しかし、それだけにじわじわと浸透し、気がついてみると、業界に決定的な影響を与えていたということが少なくないので、十分に注意しておく必要がある。今回の建築基準法改正の柱は次の三つだ。①容積率の融通、②建築確認・検査の民間参入、③性能規定の導入このうち、最も注目度が高いのが①の容積率の融通制度だろう。これは、「連担建築物設計制度」と呼ばれるもので、公道を越えない隣接地であれば同じ敷地とみなして、容積率の融通を認める制度。例えば、従来だと表通りに面した敷地が容積率400%の場合、その敷地の隣の狭い通りにしか面していない敷地は容積率240%など、容積率が低く抑えられてきた。これが双方の所有者が合意すれば、新制度によって一つの地域とみなされ、容積率は全体として400%に引き上げられる。二つの敷地を一体化して容種率400%の建物に建て替えることが可能だし、現在容積率240%の奥まった場所にある建物はそのままにして、400%マイナス240%の160%を、容種率400%の建物に上乗せして、560%の建物に建て替えることが可能になる。分譲価格、あるいは賃貸料金にしても、表通りに面した建物のほうが圧倒的に高い価格を設定できるし、購入客やテナントを集めるうえで格段に有利になるから、土地の高度利用が格段に進む可能性が高い。

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