マンションの共有部分と管理

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マンションの共用部分には三種のものがある

マンション(専有部分)は、壁・床・天井などの共用部分の存在を前提に存在する空間です。

マンションの属する一棟の建物の構造物である共用部分は、認識可能な具体的な存在ですが、マンションは「建物の区分所有等に関する法律」が創り出した目には見えない観念的な存在です。

建物の区分所有等に関する法律には、マンションの「共用部分」として、次に掲げる三種類のものが規定されています。

  1. 構造上の共用部分・・・建物の区分所有等に関する法律第四条一項
  2. 建物の附属物・・・建物の区分所有等に関する法律第二条四項
  3. 規約共用部分・・・建物の区分所有等に関する法律第四条二項

規約共用部分(3)は、マンションに、全区分所有者が利用できる集会所を設ける特殊なケースです。ここでは1と2について説明しましょう。

構造上の共用部分(1)は。マンション(専有部分)の内部にある構造物を除き、空間であるマンションを区画・形成する建物の構造物をいいます。

空間を区画して、住居としての機能を持たせる役割を果たす建物のみ躯体(くたい)部分が、構造上の共用部分です。

構造上の共用部分の例として、次のようなものを挙げることができます。ただし、ベランダは避難通路の役目をもっていますから構造上の共用部分なのですが、ベランダのあるマンション所有者に専用使用権が認められている特殊な事例です。

基礎(土台)、外壁、・画壁、玄関、ホール、階段室、エレベーター室、廊下、ベランダ、屋根、屋上は、特殊な事例を除き構造上の共用部分となります。

建物の附属物(2)は、マンションを建物として利用するために必要な設備として、建物の構造体に附属されたものをいいます。

水道・下水・電気・ガス・冷暖房などの設備で、建物に附属された設備が建物の附属物です。

例えば下水管をマンションごとに下水本管まで個別に配管する訳にはいきませんから、一本の下水管を最上階から一階まで共用することになります。このようにマンション所有者が共同で利用する設備を建物の附属物といいます。

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